ANÁLISIS CRÍTICO DE LOS EFECTOS DEL REAL DECRETO-LEY 11/2020 SOBRE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

“Recomendamos la lectura de nuestra nota sobre el Real Decreto-ley 16/2020, que modifica el Real Decreto-ley 11/2020″

 

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 ha regulado una serie de medidas que afectan a los contratos de arrendamiento en vigor en España. Sin valorar qué medidas podrían haberse fijado respecto de otro tipo de contratos de arrendamiento [de vivienda no habitual o no sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, “LAU”), para uso distinto de vivienda, de industria o rústicos], que se podrán haber beneficiado de una regulación en la actual situación de confusión e incertidumbre económica, procedemos a resumir y analizar brevemente las nuevas reglas que afectan a los contratos de vivienda habitual.
Existen tres tipos de medidas: en primer lugar, se regula una prórroga de los plazos de duración de los contratos de arrendamiento cuya finalización sea próxima a la declaración del estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo; en segundo lugar se regulan los efectos que pueden sufrir algunos contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyos arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19; y en tercer lugar se establecen una serie de ayudas y medidas económicas públicas para facilitar la financiación a los arrendatarios afectados por dicha situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

1. PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SOBRE VIVIENDA HABITUAL

La primera de las medidas, consistente en una prórroga de los plazos de duración de los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual, el motivo de dicha medida podría ser (la Exposición de Motivos nada refiere en cuanto a esta medida) el asegurar habitación a los arrendatarios cuyos contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual expiren en las próximas fechas, en una situación como la actual, en que el confinamiento general y restricción de la movilidad decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, impide a los arrendatarios procurarse debidamente una nueva vivienda habitual (pensemos, por ejemplo, las dificultades para proceder a visitar aquellos inmuebles que podrían destinarse a vivienda habitual).
La medida afecta únicamente a los contratos de arrendamiento sobre vivienda habitual, cuyos períodos de prórroga obligatoria (art. 9.1 de la LAU) o tácita (art. 10.1 de la LAU) finalicen durante el estado de alarma (por ahora, hasta el 26 de abril de 2020) o en los dos meses siguientes a su finalización, y consiste en que dichos contratos verán prorrogada su duración de forma extraordinaria por un período máximo de seis meses, durante los que seguirán en vigor el resto de términos y condiciones del contrato en cuestión.
Cabe destacar que el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, establece un plazo máximo, pero no el procedimiento. En todo caso, se permite a arrendatarios y arrendadores a llegar a otro tipo de acuerdos respecto de esta prórroga, sin que se aclare si dichos acuerdos pueden acordar condiciones de la prórroga extraordinaria más perjudiciales para el arrendatario, esto es una prórroga inferior al plazo indicado de un máximo de seis meses o en términos y condiciones más perjudiciales para el mismo que las actualmente reguladoras de dichos contratos, si bien, en caso de no llegarse a otro tipo de acuerdo, el arrendador deberá soportar la prórroga en cuestión (incluso, debemos entender, pues no se dice nada en contrario, supuesto que el arrendatario no estuviera al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones -de pago u otras-, o deviniera incumplidor de dichas obligaciones).
El Real Decreto-Ley 11/2020 no explica cuándo debería comunicarse la intención de no renovar los contratos afectados por esta medida, si bien interpretando la nueva norma en conjunción con lo previsto en los artículos 9.1 y 10.1 de la LAU, entendemos que se podrán evitar sucesivas prórrogas de los contratos prorrogados por el Real Decreto-Ley con un preaviso de 30 días a la fecha de terminación consecuencia de la prórroga legal o pactada por las partes.
No quedan protegidas las situaciones en que el arrendador necesita disponer de la vivienda arrendada, para sí o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, tanto en supuestos en que ya se hubiera notificado al arrendatario esa necesidad antes de decretarse el estado de alarma, como si se notificara después.

2. MORATORIA (O CONDONACIÓN) DE RENTAS ARRENDATICIAS A ARRENDATARIOS EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD A CAUSA DEL COVID-19 PARA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CUYOS ARRENDADORES SEAN GRANDES TENEDORES O EMPRESAS O ENTIDADES PÚBLICAS DE VIVIENDA.

El segundo bloque de medidas afecta a algunos contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyos arrendatarios se encuentren en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, estableciendo qué contratos pueden quedar afectados, qué se entiende por vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, así como el método de acreditación de esta vulnerabilidad y el procedimiento por el que los contratos en cuestión pueden quedar afectados.
Los contratos que pueden quedar afectados son aquellos en que el arrendador deberá ser una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. También quedan afectados todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda derivado del Real Decreto-ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios. Todo lo anteriormente indicado, entendiendo que cuando el presente Real Decreto Ley se refiere a empresa o entidad pública de vivienda, lo hace sin perjuicio de las competencias que cada Comunidad Autónoma tiene respecto de las empresas o entidades públicas dependientes de ellas (así por ejemplo, la Comunidad de Madrid publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el pasado 2 de abril un Decreto por el que se regula la reducción del precio de las rentas de las viviendas administradas por la Comunidad de Madrid).
No establece el Real Decreto-Ley 11/2020 cómo se puede acreditar por el arrendatario que el arrendador es gran tenedor, entendemos que confiando en la buena fe de las partes ante una situación de alarma como la actual. En todo caso, y dado que los Registros de la Propiedad siguen operativos en el actual estado de alarma, un arrendatario diligente podrá obtener información sobre su arrendador a estos efectos, todo ello sin perjuicio del coste que para el arrendatario en situación de vulnerabilidad social y económica puede suponer el coste de obtención de dicha información registral.
Tampoco regula el Real Decreto-Ley cómo afectan al concepto de gran tenedor las situaciones de propiedad en proindiviso o aquellos casos en que la propiedad derive de una herencia o transmisión mortis causa sin testamento, cuando sí que utilizan estos conceptos en la determinación del concepto de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.
Las medidas que afectarán a estos contratos podrán ser, a elección del arrendador, bien (i) una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19 (queremos entender que esto equivale a decir que la reducción se mantiene si se mantiene dicha vulnerabilidad), con un máximo en todo caso de cuatro meses; o bien (ii) b) una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa delCOVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años (sin que se establezca un plazo de fraccionamiento máximo), que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Entendemos que, a falta de elección por el arrendador, aplica la segunda de las opciones, la moratoria en el pago de la renta, por cuanto que al referirse a ella el Real Decreto-Ley dice que “aplicará de manera automática”.
Así, en un caso extremo, y supuesto que aceptemos que la primera renta aplazable sea la mensualidad del mes de abril, y que el estado de alarma no se prolongue más allá de este mes, un arrendatario podrá obtener un aplazamiento de las rentas mensuales de abril a agosto de 2020, pagaderas fraccionadamente desde septiembre de 2020 hasta, al menos, septiembre de 2023, supuesto que el contrato afectado tenga una duración hasta esa fecha, y de no tenerla, hasta la fecha de duración del contrato. Todo ello sin que, como decimos, quede claro quién determina si el plazo en que se pagan las rentas aplazadas termine en septiembre de 2023 o más tarde.
También es confusa la terminología empleada en el Real Decreto-Ley al referirse a que las medidas (Exposición de Motivos y denominación del art. 4) afectan a la deuda arrendaticia. ¿Debe entenderse que a la deuda ya generada antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, y que no esté afectada por un procedimiento de desahucio -al que aplicaría o dispuesto en el art. 1 del Real Decreto-Ley-, puede aplicársele una condonación o una moratoria? No parece, por el espíritu de la norma, pero hubiera sido más conveniente emplear siempre el término renta arrendaticia a lo largo de la norma, así como referirse expresamente a las rentas devengadas durante el tiempo que dure el estado de alarma en la redacción del apartado 2 del artículo 4.
Por otro lado, el apartado 4 del artículo 4 del Real Decreto-Ley 11/2020 regula que la moratoria se levantará desde el momento en que el arrendatario empiece a recibir las ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9, sin que quede claro si ello afecta igualmente a la condonación parcial de rentas, supuesto que las ayudas comiencen a recibirse antes de terminado el estado de alarma. Esta duda surge de que el artículo 4 se denomina “Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda” y del análisis antes hecho de la medida que aplica en caso de ausencia de decisión del arrendador sobre la medida que prefiere que aplique al contrato afectado. Así pues, un arrendador que conceda una condonación a su arrendatario no puede saber a fecha de la presente si esa condonación cesa o no en caso de acceder su arrendatario a las citadas ayudas. Nuevamente, la brevedad de la Exposición de Motivos no nos permite interpretar mejor este apartado 4 del artículo 4, pues solo refiere que estas medidas pretenden ser medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios.
Por otro lado, para que los contratos afectados se vean, efectivamente, afectados, es necesario que concurra la citada la situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, situación de vulnerabilidad que se define en el artículo 5, y cuya acreditación se regula en el artículo 6.
Así, se considerará que existe situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19 cuando concurran de forma conjunta los siguientes requisitos subjetivos:
El primer requisito (apartado 1, letra a) ha sido redactado, nuevamente de forma confusa, y parece que incluye dos “subrequisitos” acumulables:
• Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler (1) pase a estar en situación de desempleo, (2) Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o (3) haya reducido su jornada por motivo de cuidados, (4) en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Queremos entender, que ésta es la lectura correcta de esta letra a), cuya redacción, nuevamente es confusa. Entendemos que al empresario podrán aplicar la causa tercera o la cuarta, siempre que le supongan una pérdida de ingresos y siempre que sean “similares” a perder el empleo o ver reducida su jornada por cuidados. Igualmente, entendemos, por el espíritu de la norma y de la lectura conjunta con el segundo “subrequisito”, que bastará, para los casos en que sean varios los arrendatarios de la misma vivienda habitual, que bastará con que uno de ellos se haya visto afectada por una de las tres situaciones que aquí se refieren, siempre que se cumple con el reseñado segundo “subrequisito”.

• Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no alcance el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM), esto es 537,84 €.

Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

El límite también se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

No regula la norma si la fecha de solicitud de la moratoria determina que solo afectará la moratoria (o a la condonación) a las rentas posteriores a la solicitud. Dado que, como veremos, la solicitud de moratoria por el arrendatario tiene un plazo de caducidad de 1 mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (es decir, deberá producirse a más tardar, el 2 de mayo de 2020), ello -y el carácter tuitivo de la norma en general- parecería determinar que no afecta solo a las rentas posteriores a la solicitud, sino a todas las devengadas desde que el arrendatario se pueda considerar como persona vulnerable a causa del COVID-19 (entendemos que no a las anteriores, aunque la redacción es confusa).
A los efectos de lo previsto en este artículo 5, se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
El segundo requisito (apartado 1, letra b) supone que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
En todo caso, no se entenderá que existe vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias (y, entendemos, condonaciones) o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España (no se entiende por qué no se valoran otras formas de propiedad -acciones o participaciones en sociedades, ahorro en depósitos, cuentas corrientes, …-). En todo caso, se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
Nuevamente, parece que la norma obligaría a aquellos arrendatarios que disponen de una vivienda a su nombre, a disponer de esas viviendas por la vía del artículo 9.3 de la LAU, sin perjuicio de que ello conlleva un preaviso a su propio arrendatario de 2 meses, lo que supone un grave problema de gestión de estas situaciones tanto para el arrendatario propietario de otra vivienda arrendada, como al arrendatario de esa vivienda que debe entregarla a su propietario. Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento en que el arrendatario es propietario de otra vivienda venciera el 10 de abril de 2020 y que desde hace más de dos semanas no pueda visitar inmuebles para procurarse una nueva vivienda, ¿dónde se alojará este arrendatario los dos meses desde que haya dado aviso -debidamente asesorado legalmente para confirmar que cumple los requisitos del citado art. 9.3 de la LAU- a su propio arrendatario, digamos el día 3 de abril de 2020? Es decir, ¿dónde se alojará hasta el día 3 de junio de 2020? ¿Y si dicha vivienda por tamaño, no pueda asumir las necesidades de habitación de la unidad familiar del propietario, por ejemplo, por disponer de una vivienda de 1 habitación y tener 3 hijos a su cargo? ¿Y cómo localizará una vivienda habitual el arrendatario desalojado si el confinamiento y restricciones de movilidad se prorrogan?
De igual manera no parece congruente con el espíritu de la norma que no se considere que un arrendatario se encuentre en un supuesto de vulnerabilidad cuando sea propietario de una segunda vivienda para, por ejemplo, uso vacacional; se pretende que el arrendatario de una vivienda habitual afectado económica y socialmente como consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 y que sea titular de una segunda residencia traslade en estos momentos su residencia habitual a esa segunda residencia, aunque se encuentre ubicada en otro municipio?
En cuanto a la acreditación de los requisitos que conforman la situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19, el artículo 6 refiere que la situación legal de desempleo se acredita mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo; el cese de actividad de los trabajadores autónomos, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado; el número de personas que habitan en la vivienda habitual mediante el Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, mediante certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores, que deberá solicitarse al Ayuntamiento correspondiente (imaginamos que algunas de las localidades más afectadas por el COVID-19 podrán tardar en expedir estos certificados ante la avalancha de peticiones que podrían recibir), o mediante la correspondiente declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral (entendemos que aunque la norma diga que con dichas declaraciones se acredita el número de personas de la unidad familiar, en realidad servirán para acreditar las causas de aplicación de uno u otro nivel de renta de dicha unidad familiar a efectos de valorar la vulnerabilidad sobrevenida). La titularidad de los bienes inmuebles que deberán acreditar, entendemos, los arrendatarios para que no les aplique la exclusión prevista en el artículo 5 punto 3 será nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Además, el arrendatario (deudor o deudores, según el Real Decreto-Ley) deberá aportar una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse “sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley” y que además podrá servir para completar la ausencia de otros documentos antes referidos, temporalmente, debiendo aportar esos documentos en el plazo de 1 mes desde la terminación del estado de alarma.
Sin perjuicio de que, en términos de técnica legislativa, hubiera sido más correcto que la citada declaración responsable sirviera para acreditar todos aquellos requisitos cuyo método de acreditación no constara ya en el artículo 6.1, a fin de mantener una unidad terminológica (no ha definido el Real Decreto-Ley el concepto “recursos económicos suficientes”), se nos antoja ciertamente llamativo que, siendo que los requisitos subjetivos de carácter económico establecidos en el propio Real Decreto-Ley (y ya referidos) son ciertamente acreditables con facturas de suministros y extractos bancarios (ni siquiera certificados, aunque los servicios bancarios siguen operativos para la prestación de servicios indispensables) el método elegido para la acreditación de aquella ausencia de recursos económicos suficientes sea una declaración responsable.
Tampoco se entiende que no se articule, aunque sea, un método de aportación de documentación, incluso con carácter posterior al levantamiento del estado de alarma, por el que los arrendadores puedan controlar la veracidad de las declaraciones de sus arrendatarios. Tampoco se concede al arrendador el derecho a exigir la documentación que acredite la situación de vulnerabilidad a causa del COVID-19, por lo que la única vía que los arrendadores tendrán para controlar la veracidad de las declaraciones recibidas, para obtener la satisfacción de los daños generados por aquellas declaraciones incorrectas o fraudulentas y de los gastos generados (que no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, según regula el artículo 7 del Real Decreto-Ley) será la vía penal, entendemos que por presunto delito de estafa con la complicación de que pueda considerarse que una declaración responsable unilateral alcance la consideración de engaño bastante y con exigencia de al menos dolo eventual, en la que además difícilmente dispondrá el arrendador de datos suficientes como para constituir indicios que lleven a los Juzgados de Instrucción a abrir Diligencias Preliminares.
Explicados los requisitos para la obtención de moratoria o condonación de renta arrendaticia, el procedimiento establecido para su obtención se regula en los artículos 4 y 6, y supone, como ya hemos referido, que el plazo para solicitar el aplazamiento de rentas o la condonación de las mismas vence el 2 de mayo de 2020 (independientemente de las prórrogas del estado de alarma y salvo que en las normas que las regulen se establezca lo contrario), siendo que los requisitos subjetivos deberán cumplirse en el mes anterior al de la solicitud, y sin perjuicio de los posibles pactos que puedan alcanzar las partes de mutuo acuerdo. Los arrendadores podrán optar entre las dos opciones señaladas en el plazo de 7 días hábiles, en los términos ya expuestos.
Para acabar con este bloque, el artículo 8 regula la posibilidad de que los arrendatarios cuyos arrendadores no sean grandes tenedores o empresa o entidad pública de vivienda, podrán solicitar a sus arrendadores antes del 3 de mayo de 2020 el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta sin que se indique que dicho aplazamiento sea el mismo que se ha definido en el artículo 4.2.b), siempre que no se haya pactado voluntaria y previamente con los arrendadores dicho aplazamiento o condonación total o parcial de la renta arrendaticia. El arrendador tendrá 7 días hábiles para aceptar la propuesta o hacer una propuesta alterativa, pero, si no aceptara ningún acuerdo y además, el arrendador es persona física, el arrendatario podrá tener acceso a las ayudas transitorias de financiación de arrendatarios que se regulan en el artículo 9 de la norma.
No se entiende si se trata de un error o no, o por qué se incluye como requisito para acceder a las ayudas transitorias de financiación es necesario que el arrendador sea persona física, lo que sin duda limitaría el acceso a las ayudas a muchos arrendatarios.

3. AYUDAS A ARRENDATARIOS Y MOVILIZACION DE RECURSOS ECONÓMICOS.

El tercer y último bloque de medidas consiste en una serie de ayudas a arrendatarios y disposiciones para movilizar recursos económicos a nivel administrativo.
La primera de las ayudas aprobadas (art. 9) consiste en una autorización al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para, mediante un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, para que desarrolle una línea de avales para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida a causa del COVID-19 (de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del citado Ministerio) y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del presente real decreto-ley), para que puedan pagar la renta arrendaticia (hasta seis meses de renta) con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante y con total cobertura del Estado para las entidades bancarias. Este acuerdo entre Ministerio e ICO será por un plazo de 14 años, entendiendo que ese será el plazo en el que el Estado deberá reembolsar a las cantidades no devueltas a las entidades bancarias por los beneficiarios de las ayudas.
En segundo lugar, se acuerda que se incorporará (mediante Orden del mismo Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas directas al alquiler para personas con problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida que se definan y que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del Real Decreto-Ley. La cuantía de esta ayuda será determinada por los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma y de las Ciudades de Ceuta y de Melilla teniendo como límite la cuantía los 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.
En tercer lugar se establece que mediante Orden del mismo Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se sustituirá el Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, por el nuevo “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables” con el objeto de o facilitar una solución habitacional inmediata a estas personas y las administraciones públicas, empresas públicas y entidades sin ánimo de lucro, de economía colaborativa o similares, siempre sin ánimo de lucro, cuyo objeto sea dotar de una solución habitacional a aquellas personas y por cuenta de las mismas. Este programa, sin tener una vinculación necesaria con la situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19, se entiende que pude llegar a afectar a personas afectadas por dicha situación.
También el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana modificará el programa de fomento del parque de vivienda en alquiler, pero incorporando un nuevo supuesto que posibilite destinar las ayudas a Administraciones Públicas, organismos públicos y demás entidades de derecho público, así como empresas públicas y las entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones, etc.) sin ánimo de lucro la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público de viviendas para destinar dichas viviendas al alquiler o cesión en uso social.
Por otro lado, como medidas de movilización de recursos económicos entre administraciones, se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana a transferir a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla el 100% de los fondos comprometidos para el año 2020 y el año 2021 en los convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, sin esperar a la adquisición del compromiso financiero por parte de aquellas ni a cualquier otro requisito exigido en los convenios, simplificando en parte la tramitación de la transferencia, autorizándose además a las Comunidades Autónomas y a las Ciudades de Ceuta y de Melilla a disponer de los fondos comprometidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) en los convenios para la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y que no hubieran sido comprometidos, a su vez, por las mismas, para la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, en aplicación del nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, sin necesidad del Acuerdo previo de la Comisión Bilateral de Seguimiento que, de conformidad con el apartado 5 del artículo 6 del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, debiera formalizarse para redistribuir las aportaciones estatales entre los distintos programas del Plan.
Por último, los apartados 2 y 3 del artículo 6 del Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, no serán de aplicación a los fondos estatales que las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y de Melilla comprometan en el programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

 

Autores:

Juan Franch

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